খতিয়ান কিভাবে চেক করবেন অনলাইনে? (CS, SA, RS, BS খতিয়ান যাচাই গাইড)

বাংলাদেশে জমি সংক্রান্ত অধিকারের প্রমাণ হিসেবে খতিয়ান বা রেকর্ড অব রাইটস (Record of Rights) অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ একটি নথি। আপনি যদি জমি ক্রয়-বিক্রয়, উত্তরাধিকার, রেজিস্ট্রি, বা নামজারি সংক্রান্ত কোনো কাজ করতে চান, তাহলে প্রথমেই যে জিনিসটি যাচাই করা উচিত, সেটি হলো খতিয়ান।

কেন খতিয়ান গুরুত্বপূর্ণ?

খতিয়ান মূলত জমির মালিকানা, দাগ নম্বর, জমির পরিমাণ, মৌজা, জেলা, ওয়ারিশ সম্পর্ক ইত্যাদি তথ্যের সরকারি নথি। এটি এমন এক আইনি দলিল যা দ্বারা বোঝা যায়, কোনো নির্দিষ্ট জমি কার নামে রেকর্ড ভুক্ত এবং তার আইনি অবস্থা কী।

বাংলাদেশে প্রায় প্রতিটি নাগরিক জীবনের কোনো না কোনো পর্যায়ে জমি সংক্রান্ত বিষয়ে জড়িত হন, তাই খতিয়ান বোঝা ও যাচাই করা একটি মৌলিক আইনি জ্ঞান।

খতিয়ানের ধরন

বাংলাদেশে জমির ইতিহাস ও জরিপের ভিত্তিতে একাধিক ধরনের খতিয়ান রয়েছে, যেমন:

• CS খতিয়ান (Cadastral Survey)
• SA খতিয়ান (State Acquisition Survey)
• RS খতিয়ান (Revisional Survey)
• BS খতিয়ান (Bangladesh Survey)

প্রতিটি খতিয়ান একেক সময়ে পরিচালিত জরিপের ফলাফল হিসেবে তৈরি হয়, তাই জমির মালিকানা ও তথ্য এক জরিপ থেকে অন্য জরিপে পরিবর্তিত হতে পারে। এজন্য সঠিক ও সর্বশেষ খতিয়ান যাচাই করা অত্যন্ত প্রয়োজনীয়।

বর্তমান প্রেক্ষাপট

আগে খতিয়ান দেখতে হতো ভূমি অফিসে গিয়ে, যা ছিল সময় সাপেক্ষ ও জটিল। কিন্তু এখন “মন্ত্রিপরিষদ বিভাগ ও ভূমি মন্ত্রণালয়ের ডিজিটাল ভূমি ব্যবস্থাপনা সিস্টেম” চালু হওয়ার ফলে নাগরিকরা ঘরে বসেই অনলাইনে খতিয়ান চেক করতে পারেন।
এটি শুধু সময় বাঁচায় না, বরং জমি সংক্রান্ত প্রতারণা ও জালিয়াতির ঝুঁকি অনেকাংশে কমায়।

এই লেখার উদ্দেশ্য

এই আর্টিকেলে আমরা ধাপে ধাপে জানব:

• খতিয়ান আসলে কী এবং এর প্রকারভেদ
• অনলাইনে ও সরাসরি অফিসে খতিয়ান চেক করার নিয়ম
• আইন অনুযায়ী খতিয়ান যাচাইয়ের গুরুত্ব
• এবং নাগরিকদের জন্য প্রয়োজনীয় পরামর্শ ও সাধারণ প্রশ্নোত্তর

এই গাইডটি পড়লে আপনি সহজ ভাষায় বুঝতে পারবেন কীভাবে নিজের বা অন্যের জমির খতিয়ান আইন সম্মত ভাবে যাচাই করবেন।

খতিয়ান যাচাইয়ের আইনি ভিত্তি ও বাংলাদেশের প্রচলিত আইন

বাংলাদেশে জমির মালিকানা, জরিপ, রেকর্ড ও খতিয়ান সংক্রান্ত বিষয়গুলো একটি নির্দিষ্ট আইনি কাঠামোর অধীনে পরিচালিত হয়। এই কাঠামোর উদ্দেশ্য হলো, নাগরিকদের জমির উপর মালিকানা সুরক্ষা দেওয়া, সরকারি রেকর্ডে স্বচ্ছতা বজায় রাখা, এবং ভূমি বিরোধ কমানো।

খতিয়ান সম্পর্কিত মূল আইনি ভিত্তিগুলো হলো:

1. The State Acquisition and Tenancy Act, 1950 (East Bengal Act XXVIII of 1951): এই আইনের অধীনে জমির রেকর্ড তৈরি ও সংরক্ষণ করা হয়। আইনটির Section 143 থেকে 150 পর্যন্ত অংশে খতিয়ান প্রস্তুত, সংশোধন, ও প্রকাশের নিয়ম নির্ধারণ করা হয়েছে।
2. The East Bengal State Acquisition and Tenancy Rules, 1951: এই বিধি মালায় বিস্তারিত ভাবে বর্ণিত আছে কিভাবে জরিপ পরিচালিত হবে, রেকর্ড প্রস্তুত করা হবে, এবং আপত্তি বা সংশোধনের প্রক্রিয়া সম্পন্ন হবে।
3. Manual for Land Records and Surveys (Settlement Manual): এটি ভূমি জরিপ দপ্তরের একটি প্রক্রিয়াগত গাইড, যেখানে মাঠ পর্যায়ে জরিপ, পরিমাপ, ও খতিয়ান প্রস্তুতির ধাপ গুলো বিস্তারিত ভাবে বলা হয়েছে।
4. Information and Communication Technology Act, 2006 (as amended): এই আইনের আওতায় অনলাইন ভূমি সেবা, ডিজিটাল রেকর্ড সংরক্ষণ ও নাগরিকের ই-সার্ভিস ব্যবহার বৈধতা পেয়েছে। ফলে এখন ল্যান্ড.গভ.বিডি এবং পর্চা.গভ.বিডি ওয়েবসাইটের মাধ্যমে নাগরিকরা খতিয়ান দেখতে পারেন।

খতিয়ান প্রস্তুত ও প্রকাশের আইনি ধাপগুলো হলো:

1. Draft Publication (খসড়া প্রকাশ) : প্রাথমিক খতিয়ান তৈরি হয়ে জনগণের মতামতের জন্য প্রকাশ করা হয়।
2. Objection Hearing (আপত্তি গ্রহণ ও শুনানি) : যেকোনো ব্যক্তি আপত্তি জানাতে পারেন যদি খতিয়ানে ভুল থাকে।
3. Final Publication (চূড়ান্ত প্রকাশ) : শুনানি শেষে চূড়ান্ত খতিয়ান প্রকাশ করা হয়, যা সরকারি রেকর্ড হিসেবে গৃহীত হয়।
4. Correction Procedure (সংশোধন প্রক্রিয়া) : যদি পরে কোনো ভুল ধরা পড়ে, তবে আইনের আওতায় সংশোধনের আবেদন করা যায়।

সংবিধানের দৃষ্টিতে জমির অধিকার

বাংলাদেশের সংবিধানের অনুচ্ছেদ 42(1) অনুযায়ী:

“প্রত্যেক নাগরিকের সম্পত্তির অধিকার আছে এবং আইনানুযায়ী সম্পত্তি ধারণ, অর্জন ও হস্তান্তর করতে পারবে।”

অতএব, খতিয়ান যাচাই করা শুধু একটি প্রশাসনিক কাজ নয়; এটি নাগরিকের মৌলিক সম্পত্তির অধিকারের সঙ্গে সরাসরি সম্পর্কিত।

মূল উদ্দেশ্য

খতিয়ান আইনগত ভাবে একটি প্রমাণ মূলক দলিল (Evidentiary Document), যা আদালতে মালিকানা প্রমাণে গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা রাখে।
তবে এটি চূড়ান্ত মালিকানার দলিল নয়, বরং মালিকানার প্রাথমিক প্রমাণ (prima facie evidence) হিসেবে বিবেচিত হয়।

অর্থাৎ, কোনো জমির খতিয়ানে যদি আপনার নাম থাকে, তবে সেটি আপনার মালিকানার একটি শক্ত প্রাথমিক প্রমাণ, কিন্তু একমাত্র প্রমাণ নয়।

খতিয়ান যাচাই বিষয়ে আদালতের ব্যাখ্যা ও বাস্তব চিত্র

বাংলাদেশে জমি সংক্রান্ত বিরোধ গুলোর একটি বড় অংশই খতিয়ান বা রেকর্ডে ভুল তথ্য থেকে উদ্ভূত হয়। তাই আদালত সব সময় জোর দেন, জমির মালিকানা প্রমাণের আগে খতিয়ান যাচাই করা নাগরিকের একটি অপরিহার্য দায়িত্ব।

বাস্তব উদাহরণ: ভুল খতিয়ানের কারণে মালিকানা বিরোধ

ধরা যাক, কোনো ব্যক্তি 1990 সালে তার দাদার থেকে উত্তরাধিকার সূত্রে পাওয়া জমিতে বাড়ি নির্মাণ করেন। কিন্তু পরবর্তীতে নতুন RS (Revisional Survey) খতিয়ান তৈরি হলে দেখা গেল ঐ জমিতে অন্য কারও নাম রেকর্ড হয়েছে।

এই অবস্থায় যদি মালিক যাচাই না করে রেকর্ড সংশোধনের আবেদন না করেন, তাহলে ভবিষ্যতে ঐ জমি বিক্রয় বা বন্ধক দেওয়ার সময় মালিকানা নিয়ে বিরোধ দেখা দিতে পারে।
এমন ক্ষেত্রে আদালত সাধারণত বলেন:

“রেকর্ডের ভুল সংশোধন না করলে আইনত মালিকানা দাবির ভিত্তি দুর্বল হয়ে যায়।”

অর্থাৎ, নাগরিকের দায়িত্ব হলো রেকর্ড যাচাই করে প্রয়োজনীয় আইনি পদক্ষেপ গ্রহণ করা।

উচ্চ আদালতের (High Court Division) কিছু মূল ব্যাখ্যা:

1. খতিয়ান একটি প্রাথমিক প্রমাণ, কিন্তু চূড়ান্ত মালিকানার দলিল নয়।
   মামলাঃ Md. Nurul Islam vs. Bangladesh and others, 52 DLR (2000) 112
   আদালত বলেন, খতিয়ান শুধুমাত্র জমির মালিকানার একটি প্রমাণমূলক দলিল, এর বাইরে দলিল, কর পরিশোধ রশিদ, দখলের প্রমাণ ইত্যাদিও বিবেচনায় নিতে হবে।
2. খতিয়ানে ভুল থাকলে সংশোধনের আবেদন জরুরি।
   মামলাঃ Abdur Rahman vs. Assistant Settlement Officer, 47 DLR (1995) 321
   আদালত বলেন, যদি নাগরিক দেখেন তার জমির রেকর্ডে ভুল ভাবে অন্য কারও নাম অন্তর্ভুক্ত হয়েছে, তবে তিনি Section 147 of State Acquisition and Tenancy Act, 1950 অনুযায়ী সংশোধনের আবেদন করতে পারেন।
3. জরিপের রেকর্ড আদালতের প্রমাণ হিসেবে গ্রহণযোগ্য।
   মামলাঃ Bangladesh vs. Abdul Hye, 40 DLR (AD) 38
   এখানে আপিল বিভাগ বলেন, যদি কোনো দলিল না পাওয়া যায়, তবুও সঠিক ভাবে প্রস্তুত করা খতিয়ান আদালতে শক্তিশালী প্রমাণ হিসেবে গণ্য হবে।

আদালতের সারসংক্ষেপমূলক দৃষ্টিভঙ্গি

• খতিয়ান জমির মালিকানা বোঝার প্রাথমিক আইনি সূত্র।
• তবে শুধু খতিয়ান থাকলেই মালিকানা প্রমাণিত হয় না, সাথে দলিল ও দখলও গুরুত্বপূর্ণ।
• নাগরিককে রেকর্ডের কোনো ভুল ধরা পড়লে দ্রুত আইনি ব্যবস্থা নিতে হবে।
• খতিয়ান যাচাই না করে জমি ক্রয় করা ভবিষ্যতে প্রতারণা ও মামলা ঝুঁকি বাড়ায়।

বাস্তব শিক্ষা

বাংলাদেশের অধিকাংশ জমি সংক্রান্ত মামলা হতো না যদি নাগরিকরা ক্রয় বা উত্তরাধিকার পাওয়ার আগে সঠিকভাবে খতিয়ান যাচাই করতেন।
তাই আদালতের দৃষ্টিতে এটি কেবল আইনি প্রক্রিয়া নয়, এটি নাগরিক সচেতনতার অংশও বটে।

কিভাবে আইন অনুযায়ী খতিয়ান যাচাই করবেন

বাংলাদেশে বর্তমানে খতিয়ান যাচাই করার প্রক্রিয়া অনেক সহজ ও ডিজিটাল হয়েছে। নাগরিকরা চাইলে অনলাইনে, ভূমি অফিসে, কিংবা ইউনিয়ন ডিজিটাল সেন্টারেও খতিয়ান দেখতে বা সংগ্রহ করতে পারেন। নিচে ধাপে ধাপে করণীয় বিষয়গুলো ব্যাখ্যা করা হলো

অনলাইনে খতিয়ান চেক করার নিয়ম

বাংলাদেশ সরকার পরিচালিত অফিসিয়াল ওয়েবসাইট পর্চা.গভ.বিডি বা ল্যান্ড.গভ.বিডি এর মাধ্যমে আপনি নিজেই অনলাইনে খতিয়ান দেখতে পারেন।

ধাপে ধাপে প্রক্রিয়া:

1. ওয়েবসাইটে প্রবেশ করুন : পর্চা.গভ.বিডি
2. খতিয়ান অনুসন্ধান (Search Khatian)” অপশনে ক্লিক করুন
3. জেলার নাম, উপজেলা, মৌজা এবং খতিয়ান নম্বর দিন
4. তারপর জরিপের ধরন নির্বাচন করুন (CS, SA, RS, বা BS)
5. সঠিক তথ্য দিলে আপনি সরাসরি আপনার খতিয়ানের কপি (Porcha) দেখতে পাবেন
6. প্রয়োজনে পেমেন্ট করে ডাউনলোড বা প্রিন্ট কপি সংগ্রহ করতে পারবেন

💡 টিপস: অনলাইনে পাওয়া খতিয়ানের কপিটি “তথ্যসূত্র হিসেবে বৈধ”, তবে আদালতে ব্যবহারের জন্য অফিসিয়াল সার্টিফাইড কপি নেওয়া উত্তম।

ভূমি অফিস থেকে খতিয়ান সংগ্রহের নিয়ম

যদি অনলাইনে পাওয়া সম্ভব না হয় বা আপনি অফিসিয়াল সিলযুক্ত কপি চান, তাহলে:

1. সংশ্লিষ্ট উপজেলা ভূমি অফিসে (AC Land Office) যান
2. খতিয়ান উত্তোলনের জন্য আবেদন ফরম” পূরণ করুন
3. প্রযোজ্য ফি জমা দিন (সরকার নির্ধারিত রেট অনুযায়ী)
4. অফিস কর্তৃপক্ষ যাচাই শেষে সার্টিফাইড কপি প্রদান করবে

নামজারি বা মালিকানা পরিবর্তনের সময় করণীয়

• জমি ক্রয়ের আগে সর্বশেষ খতিয়ান যাচাই করুন
• বিক্রেতার নাম ও দাগ নম্বরের মিল নিশ্চিত করুন
• প্রয়োজনে স্থানীয় ইউনিয়ন ভূমি অফিস বা রেজিস্ট্রার অফিসে মিলিয়ে নিন
• ভুল বা জাল খতিয়ান শনাক্ত হলে দ্রুত সংশোধনের আবেদন করুন

গুরুত্বপূর্ণ সতর্কতা

• অজানা ব্যক্তি বা দালালের মাধ্যমে খতিয়ান সংগ্রহ করবেন না
• “ফেক বা স্ক্যান করা খতিয়ান” দিয়ে জমি বিক্রির ফাঁদে পড়বেন না
• জমি কেনার সময় খতিয়ান ছাড়াও দলিল, নকশা ও কর পরিশোধ রশিদ যাচাই করুন
• অনলাইনে খতিয়ান চেক করার সময় অফিসিয়াল .gov.bd ডোমেইন ছাড়া অন্য কোনো সাইট ব্যবহার করবেন না

আইনজীবীর পরামর্শ

জমি ক্রয়, উত্তরাধিকার বিভাজন বা খতিয়ান সংক্রান্ত কোনো জটিলতা দেখা দিলে অবশ্যই একজন অভিজ্ঞ ভূমি আইনজীবীর (Land Lawyer) পরামর্শ নিন।
তিনি আপনাকে সঠিক ধারায় (যেমন Section 147 of SAT Act) আবেদন প্রস্তুত করতে ও রেকর্ড সংশোধনের জন্য প্রয়োজনীয় সহায়তা দিতে পারবেন।

খতিয়ান যাচাই নিয়ে সাধারণ প্রশ্ন ও সংক্ষিপ্ত আইনি উত্তর

প্রশ্ন: খতিয়ান কী এবং কেন এটি গুরুত্বপূর্ণ?

উত্তর: খতিয়ান হলো জমির সরকারি রেকর্ড বা রেকর্ড অব রাইটস (Record of Rights), যেখানে মালিকের নাম, দাগ নম্বর, জমির পরিমাণ ও অবস্থান উল্লেখ থাকে। এটি জমির মালিকানা যাচাইয়ের প্রাথমিক প্রমাণ হিসেবে ব্যবহৃত হয়।

প্রশ্ন: আমি কীভাবে অনলাইনে আমার খতিয়ান দেখতে পারব?

উত্তর: সরকারের অফিসিয়াল ওয়েবসাইট পর্চা.গভ.বিডি -এ গিয়ে “খতিয়ান অনুসন্ধান” অপশন থেকে জেলা, উপজেলা, মৌজা ও জরিপের ধরন (CS/SA/RS/BS) দিয়ে অনলাইনে খতিয়ান দেখা যায়।

প্রশ্ন: খতিয়ানে ভুল থাকলে আমি কী করব?

উত্তর: যদি কোনো তথ্য ভুল পাওয়া যায়, তাহলে আপনি State Acquisition and Tenancy Act, 1950-এর ধারা ১৪৭ অনুযায়ী সংশোধনের আবেদন করতে পারেন সংশ্লিষ্ট Assistant Commissioner (Land) বা Settlement অফিসে।

প্রশ্ন: খতিয়ান কি মালিকানার একমাত্র প্রমাণ?

উত্তর: না। খতিয়ান মালিকানার প্রাথমিক প্রমাণ (prima facie evidence) মাত্র।
চূড়ান্ত মালিকানা প্রমাণের জন্য দলিল, দখল ও কর পরিশোধ রশিদসহ অন্যান্য দলিলও প্রয়োজন হয়।

প্রশ্ন: অনলাইনে পাওয়া খতিয়ান আদালতে ব্যবহার করা যাবে কি?

উত্তর: অনলাইনে দেখা খতিয়ান তথ্যসূত্র হিসেবে বৈধ, তবে আদালতে প্রমাণ হিসেবে ব্যবহার করতে হলে সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিস থেকে সার্টিফাইড কপি (Certified Copy) সংগ্রহ করতে হবে।

প্রশ্ন: BS খতিয়ান কি সবচেয়ে আপডেট রেকর্ড?

উত্তর: সাধারণত হ্যাঁ। BS (Bangladesh Survey) হলো সর্বশেষ সরকারি জরিপের রেকর্ড, তবে কিছু এলাকায় এখনো RS খতিয়ানই সর্বশেষ হিসেবে গণ্য। তাই যাচাইয়ের সময় সর্বশেষ জরিপ ধরন নিশ্চিত করুন।

প্রশ্ন: একাধিক খতিয়ানে একই জমি থাকলে কোনটি সঠিক ধরা হবে?

উত্তর: এই ক্ষেত্রে সর্বশেষ ও চূড়ান্ত ভাবে প্রকাশিত খতিয়ানটি প্রাধান্য পাবে। তবে যদি পুরনো ও নতুন খতিয়ানের মধ্যে দ্বন্দ্ব থাকে, আদালত প্রমাণের ভিত্তিতে সিদ্ধান্ত নেবেন।

প্রশ্ন: আমি কি অন্যের খতিয়ান অনলাইনে দেখতে পারি?

উত্তর: হ্যাঁ, খতিয়ান একটি পাবলিক রেকর্ড, তাই জমির মৌজা ও দাগ নম্বর জানা থাকলে যেকেউ অনলাইনে দেখতে পারেন। তবে অবৈধভাবে ব্যবহার করা যাবে না।

উপসংহার

বাংলাদেশে জমি সংক্রান্ত জালিয়াতি, প্রতারণা ও মামলা-বিরোধের একটি বড় অংশ তৈরি হয় অজ্ঞতা বা অবহেলার কারণে। অথচ, যদি নাগরিকরা জমি ক্রয়, উত্তরাধিকার বা নামজারির আগে নিয়মিত ভাবে খতিয়ান যাচাই করতেন, তাহলে এই সমস্যা অনেকাংশে এড়ানো যেত।

খতিয়ান শুধুমাত্র একটি রেকর্ড নয়, এটি আপনার সম্পত্তির আইনি নিরাপত্তার প্রথম ধাপ।
সঠিকভাবে খতিয়ান দেখা ও যাচাই করা মানে আপনি:

• নিজের জমির মালিকানা সম্পর্কে নিশ্চিত হচ্ছেন,
• ভবিষ্যৎ আইনি জটিলতা থেকে বাঁচছেন,
• এবং দেশের ডিজিটাল ভূমি ব্যবস্থাকে সক্রিয় ভাবে ব্যবহার করছেন।

বর্তমান ডিজিটাল বাংলাদেশে অনলাইনে খতিয়ান দেখা এখন আর কোনো কঠিন কাজ নয়। প্রতিটি নাগরিকের উচিত:

• নিজের, পরিবারের বা কেনা জমির খতিয়ান অনলাইনে যাচাই করা
• কোনো ভুল থাকলে আইন অনুযায়ী সংশোধনের আবেদন করা
• এবং সর্বদা সচেতন ও নথি-ভিত্তিক পদক্ষেপ নেওয়া

খতিয়ান যাচাই মানে শুধু কাগজ দেখা নয়, এটি হলো আপনার আইনি অধিকার রক্ষা করা।