খাজনা পরিশোধ না করলে কী হয়? বাংলাদেশের ভূমি আইনে করণীয়

বাংলাদেশে জমি মালিকানা প্রমাণের অন্যতম প্রধান শর্ত হলো নিয়মিত খাজনা বা ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধ করা। খাজনা শুধু কর নয়, এটি জমির উপর সরকারের স্বীকৃত মালিকানা ও অধিকার বজায় রাখার একটি আইনি দলিল হিসেবে কাজ করে। অনেক সময় দেখা যায়, উত্তরাধিকার সূত্রে জমি পাওয়া, বছরের পর বছর জমি অব্যবহৃত থাকা, বা ব্যস্ততার কারণে মানুষ নিয়মিত খাজনা দিতে ভুলে যায়। আবার কেউ কেউ মনে করেন, খাজনা না দিলেও জমির মালিকানা চলে যায় না, এই ধারণা আংশিক সত্য হলেও, এর পেছনে থাকা আইনি বিধান অনেকেই জানেন না।

খাজনা বকেয়া থাকা জমির মালিককে বিভিন্ন সমস্যার মুখোমুখি হতে হতে পারে, যেমন:

• নামজারি বা জমা খারিজ করতে সমস্যা
• জমি বিক্রি বা রেজিস্ট্রি করতে বাধা
• জরিমানা বা অতিরিক্ত ফি আরোপ
• সরকারি নিলামের যোগ্যতা সৃষ্টি (দীর্ঘ মেয়াদে)
• মামলা বা বিবাদের জটিলতা

এই কারণে “খাজনা পরিশোধ না করলে কী হয়”, এটি জানা প্রতিটি জমি মালিকের জন্য অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ। আইন অনুযায়ী সঠিক সময়ে খাজনা পরিশোধ করলে যেমন সমস্যার ঝুঁকি কমে, তেমনি জমির মালিকানা অধিক সুরক্ষিত থাকে।

এই আর্টিকেলের মাধ্যমে আমরা ধাপে ধাপে জানব, বাংলাদেশের প্রচলিত ভূমি আইন অনুযায়ী খাজনা বকেয়া থাকলে কী ধরনের আইনি জটিলতা তৈরি হয়, কোন ধারা কী বলে, বাস্তব উদাহরণ কী শেখায়, এবং একজন নাগরিক কীভাবে সঠিক প্রক্রিয়ায় সমস্যা সমাধান করতে পারেন।

আইনি কাঠামো ও মূল ধারা

বাংলাদেশের ভূমি আইন অনুযায়ী খাজনা না দিলে কী ধরনের আইনি ব্যবস্থা প্রযোজ্য

বাংলাদেশে খাজনা বা ভূমি উন্নয়ন কর আদায় এবং বকেয়া সংক্রান্ত সব নিয়ম নির্ধারিত হয়েছে প্রধানত নিম্নলিখিত আইনগুলোর মাধ্যমে:

• ভূমি উন্নয়ন কর আইন, ১৯৭৬ (Land Development Tax Act, 1976)
• ভূমি উন্নয়ন কর বিধিমালা, ১৯৭৮
• স্টেট অ্যাকুইজিশন অ্যান্ড টেনেন্সি অ্যাক্ট, ১৯৫০ (সিএস, এসএ, আরএস রেকর্ড ও খাজনা সম্পর্কিত প্রক্রিয়া)

এখানে গুরুত্বপূর্ণ কিছু প্রধান ধারা তুলে ধরা হলো:

ভূমি উন্নয়ন কর আইন, ১৯৭৬ – বকেয়া কর সংক্রান্ত বিধান

এই আইনে স্পষ্টভাবে উল্লেখ আছে যে, জমির মালিককে প্রতি বছর নির্ধারিত হারে খাজনা পরিশোধ করতে হবে।

ধারা ৭: বকেয়া কর আদায়
যদি কোনো জমির মালিক খাজনা পরিশোধ না করেন, তবে ভূমি অফিস (তহশিল অফিস) লিখিতভাবে নোটিশ দিতে পারে।
নোটিশে উল্লেখ থাকবে, নির্দিষ্ট সময়ের মধ্যে কর পরিশোধ না করলে আইন অনুযায়ী ব্যবস্থা নেওয়া হবে।

ধারা ৮: জরিমানা আরোপ
খাজনা যথাসময়ে পরিশোধ না করলে জরিমানা আরোপ করা যেতে পারে। জরিমানার হার এলাকায় ভিন্ন হতে পারে, তবে সাধারণত বকেয়া করের সাথে অতিরিক্ত ফি যোগ হয়।

ST Act 1950 অনুযায়ী প্রশাসনিক ব্যবস্থা

খাজনা পরিশোধ না করলে প্রশাসন নিম্নোক্ত ব্যবস্থা নিতে পারে:

(ক) খতিয়ান বা রেকর্ড আপডেটে বাধা

নামজারি বা জমা খারিজ করতে গেলে বকেয়া খাজনার সমস্যা সরাসরি দেখা দেয়।
তাই রেকর্ড সংশোধন বা নতুন মালিকের নামে নামজারি করতে গেলে বকেয়া খাজনা প্রথমে পরিশোধ করতে হয়।

(খ) জমি বিক্রি বা রেজিস্ট্রি স্থগিত

রেজিস্ট্রি করার সময় সাব-রেজিস্ট্রি অফিস বকেয়া খাজনা আছে কিনা তা দেখে।
বকেয়া থাকলে রেজিস্ট্রি বন্ধ রাখা বা স্থগিত করা হয়।

ভূমি জব্দ বা নিলাম (দীর্ঘমেয়াদি) – ধারা ৯

ধারা ৯ অনুযায়ী, অনেক বছর ধরে কর বকেয়া থাকলে এবং নোটিশ প্রদানের পরেও কর পরিশোধ না করলে—
সরকার খাজনা বকেয়া আদায়ের জন্য জমি নিলামে বিক্রি করতে পারে।

এই পরিস্থিতি খুব বিরল এবং শেষ পর্যায়ের ব্যবস্থা হিসেবে নেওয়া হয়।

জমির মালিকানায় শিথিলতা না থাকলেও প্রশাসনিক ঝামেলা বাড়ে

অনেকে মনে করেন, “খাজনা না দিলেও তো মালিকানা থাকে!
হ্যাঁ, জমির মালিকানা হস্তান্তর হয় না। তবে আইন অনুযায়ী:

• জমির রেকর্ড আপডেট হবে না
• হস্তান্তর করা যাবে না
• সরকারি সুবিধা (সেচ, কৃষি ভর্তুকি ইত্যাদি) পাওয়া বাধাগ্রস্ত হতে পারে
• প্রশাসনিক নোটিশ, জরিমানা এবং আদায় প্রক্রিয়া চালু হবে

খাজনা বকেয়া থাকলে বাস্তবে কী সমস্যায় পড়েন নাগরিকেরা এবং আদালত কী বলে

বাংলাদেশে খাজনা বকেয়া থাকার কারণে অনেক জমি মালিককে বিভিন্ন প্রশাসনিক ও আইনি জটিলতার মুখোমুখি হতে হয়। নিচে বাস্তব উদাহরণ এবং আদালতের ব্যাখ্যার আলোকে বিষয়টি তুলে ধরা হলো—

বাস্তব উদাহরণ: নামজারি আটকে যাওয়া

ঢাকার একটি এলাকায় দুই ভাই উত্তরাধিকার সূত্রে পাওয়া জমির নামে নামজারি করতে গেলে দেখা যায়, গত ১৫ বছরের খাজনা বকেয়া।
তহশিলদার অফিস জানায়:

• বকেয়া খাজনা পরিশোধ না করলে নামজারি করা যাবে না।
• বকেয়া খাজনার সাথে জরিমানা যোগ করে পরিশোধ করতে হবে।

এটি সারা দেশে প্রচলিত একটি সাধারণ বাস্তব পরিস্থিতি।

জমির নামজারি করার নিয়ম, ধাপ ও প্রয়োজনীয় কাগজপত্র | সম্পূর্ণ গাইড এ বিষয়ে আমাদের Law Doors ওয়েবসাইটে বিস্তারিত একটি নিবন্ধ রয়েছে, প্রয়োজন হলে পরে দেখে নিতে পারেন।

বাস্তব উদাহরণ: রেজিস্ট্রি স্থগিত হওয়া

চট্টগ্রামে এক ব্যক্তি জমি বিক্রি করতে গেলে সাব-রেজিস্ট্রি অফিস তার জমির মৌজা অনুযায়ী খাজনা যাচাই করে দেখে—৩ বছরের খাজনা বাকি।

ফলে বলা হয়:

• রেজিস্ট্রেশন করতে হলে আগে বকেয়া খাজনা পরিশোধ করতে হবে।
• অনলাইন “ভূমি উন্নয়ন কর” সিস্টেমেও রেকর্ড “Pending / Due” দেখাচ্ছিল।

 প্রশাসনিক নোটিশ প্রদান (Notice of Arrear)

কিছু ক্ষেত্রে ইউনিয়ন ভূমি অফিস বা তহশিল অফিস থেকে লিখিত নোটিশ পাঠানো হয়:

“উক্ত খাজনা বকেয়া রয়েছে, নির্ধারিত সময়ের মধ্যে পরিশোধ না করলে আইনানুগ ব্যবস্থা গ্রহণ করা হবে।”

কিছু এলাকায় এটি নিয়মিতভাবে পালন করা হয়, বিশেষত কৃষিজমির ক্ষেত্রে।

 দীর্ঘমেয়াদি বকেয়া ও নিলামের ঝুঁকি – আদালতের দৃষ্টিভঙ্গি

Land Development Tax Act 1976 অনুযায়ী বহু বছর ধরে কর বকেয়া থাকলে সরকার শেষ পর্যায়ে জমি নিলামে দিতে পারে।
এটি বাস্তবে খুব কম ঘটে, তবে আইনে এর বিধান রয়েছে।

আদালত বহু মামলায় ব্যাখ্যা দিয়েছেন:

• জমি নিলামে দেওয়ার আগে অবশ্যই সঠিক নোটিশ,
• যথেষ্ট সময়,
• এবং প্রশাসনিক প্রক্রিয়া অনুসরণ করতে হবে।

অর্থাৎ নাগরিককে না জানিয়ে বা যথাযথ কারণ ছাড়া নিলামে তোলা যাবে না।

 আদালতের মতামত: মালিকানা বাতিল হয় না কিন্তু ঝামেলা বাড়ে

আদালত বিভিন্ন রায়ে বলেছেন:

• খাজনা দীর্ঘ সময় না দিলেও জমির মালিকানা অটুট থাকে।
• তবে রেকর্ড সংশোধন, জমা খারিজ, হস্তান্তর, লেনদেন, সব কিছুই বাধার মুখে পড়ে।

অতএব, নাগরিকের মালিকানার অধিকার থাকে ঠিকই, কিন্তু প্রশাসনিক ব্যবস্থায় উল্লেখযোগ্য শাস্তিমূলক ব্যবস্থা গ্রহণ করা হয়।

খাজনা বকেয়া থাকলে কীভাবে আইনসম্মতভাবে সমাধান করবেন

খাজনা পরিশোধ না করলে প্রশাসনিক জটিলতা তৈরি হয়। তবে আইন অনুযায়ী সঠিক পদক্ষেপ নিলে সহজেই সমস্যা সমাধান করা যায়। নিচে ধাপে ধাপে করণীয়গুলো তুলে ধরা হলো:

অনলাইনে খাজনা চেক করুন (ভূমি উন্নয়ন কর সিস্টেম)

বর্তমানে বাংলাদেশ সরকার https://ldtax.gov.bd পোর্টালের মাধ্যমে অনলাইনে খাজনা পরিশোধের ব্যবস্থা চালু করেছে।
এখানে আপনি:

• আপনার খতিয়ান নম্বর
• মৌজা
• জেএল নম্বর
• দাগ নম্বর

দিয়ে চেক করতে পারেন বকেয়া আছে কি না।

স্থানীয় তহশিল অফিসে যোগাযোগ করুন

যদি অনলাইন রেকর্ডে ভুল দেখা যায়, অথবা খাজনা আগে দেওয়া থাকলেও বকেয়া দেখায়:

• সংশ্লিষ্ট তহশিল অফিসে গিয়ে রেকর্ড ঠিক করতে হবে
• প্রয়োজনে রশিদ দেখাতে হবে
• ভুল রেকর্ড সংশোধনের আবেদন করতে পারবেন

 বকেয়া খাজনা পরিশোধ করুন

আইন অনুসারে, বকেয়া থাকলে নিয়মিত খাজনার সাথে যুক্ত হবে:

• জরিমানা (পেনাল্টি)
• অতিরিক্ত ফি

এই পুরো পরিমাণ জমা দিয়ে রশিদ সংগ্রহ করতে হবে এবং রশিদ অবশ্যই সংরক্ষণ করা গুরুত্বপূর্ণ।

 রেকর্ড (খতিয়ান) আপডেট করান

বকেয়া পরিশোধের পর:

• নামজারি (Mutation)
• হালনাগাদ খতিয়ান (নতুন ডিপি খতিয়ান)
• জমা খারিজ
• রেজিস্ট্রি

এসব কাজ বাধাহীনভাবে করা যায়।

অনলাইন পেমেন্ট রেকর্ড নিয়মিত সংরক্ষণ করুন

যারা অনলাইনে খাজনা পরিশোধ করছেন, তারা অবশ্যই:

• অনলাইন রশিদ ডাউনলোড করবেন
• ইমেল বা Google Drive-এ সংরক্ষণ করবেন
• প্রয়োজনে প্রিন্ট কপি রাখবেন

এটি ভবিষ্যতে কোনো বিরোধ বা ভুল রেকর্ড দেখালে প্রমাণ হিসেবে কাজে লাগবে।

দীর্ঘমেয়াদে বকেয়া থাকলে আইনজীবীর শরণাপন্ন হন

যদি:

• নিলাম নোটিশ আসে
• জমি রেকর্ডে ভুল হস্তান্তর দেখা যায়
• অন্য কেউ আপনার জমির উপর দাবি করছে

তাহলে দ্রুত একজন অভিজ্ঞ ভূমি আইনজীবীর কাছে পরামর্শ নিন।

খাজনা পরিশোধ না করলে সাধারণ মানুষ যে প্রশ্নগুলো সবচেয়ে বেশি করেন

প্রশ্ন: খাজনা না দিলে কি জমির মালিকানা চলে যায়?

উত্তর: না। আইন অনুযায়ী খাজনা বকেয়া থাকলেও মালিকানা বাতিল হয় না। তবে রেকর্ড আপডেট, রেজিস্ট্রি, নামজারি এবং প্রশাসনিক কাজগুলো বন্ধ হয়ে যেতে পারে।

প্রশ্ন: কত বছর খাজনা বকেয়া থাকলে জমি নিলামে তোলা হয়?

উত্তর: এটি খুব বিরল ঘটনা। বহু বছর ধরে কর বকেয়া থাকলে এবং নোটিশ দেওয়ার পরও পরিশোধ না করলে সরকার Land Development Tax Act, 1976 অনুযায়ী নিলামের ব্যবস্থা নিতে পারে।

প্রশ্ন: খাজনা বকেয়া থাকলে জমি বিক্রি করা যায় কি?

উত্তর: না। সাব-রেজিস্ট্রি অফিস বকেয়া খাজনা যাচাই করে এবং বকেয়া থাকলে রেজিস্ট্রি স্থগিত রাখে। আগে বকেয়া পরিশোধ করতে হবে।

প্রশ্ন: খাজনা আগে পরিশোধ করেছি, কিন্তু অনলাইনে বকেয়া দেখাচ্ছে—এক্ষেত্রে কী করবো?

উত্তর: রশিদসহ স্থানীয় তহশিল অফিসে যোগাযোগ করুন। রেকর্ড ভুল হলে সংশোধনের আবেদন করতে পারবেন।

প্রশ্ন: খাজনা কিভাবে পরিশোধ করবো—অনলাইন না অফলাইন?

উত্তর: দু’ভাবেই পারবেন। বর্তমানে ldtax.gov.bd সিস্টেমের মাধ্যমে অনলাইনে খাজনা পরিশোধই সবচেয়ে সহজ ও নির্ভরযোগ্য পদ্ধতি। প্রয়োজনে তহশিল অফিস থেকেও পরিশোধ করা যায়।

প্রশ্ন: খাজনা না দিলে কি জরিমানা হয়?

উত্তর: হ্যাঁ। বকেয়া থাকলে নিয়মিত খাজনার সাথে জরিমানা (পেনাল্টি) যোগ হয়, এবং বকেয়ার সময়কাল যত বেশি হয় তত জরিমানাও বাড়তে পারে।

প্রশ্ন: খাজনা কি প্রতি বছর দিতে হবে?

উত্তর: হ্যাঁ। ভূমি উন্নয়ন কর বছরে অন্তত একবার নির্ধারিত সময়ের মধ্যে পরিশোধ করতে হয়।

উপসংহার (Conclusion)

খাজনা নিয়মিত পরিশোধ—মালিকানা সুরক্ষা ও প্রশাসনিক স্বচ্ছতার মূল চাবিকাঠি

খাজনা পরিশোধ করা শুধু একটি কর প্রদানের বিষয় নয়, এটি জমির ওপর আপনার বৈধ মালিকানা বজায় রাখার অন্যতম গুরুত্বপূর্ণ ধাপ। আইন অনুযায়ী খাজনা বকেয়া থাকলে সরকার আপনার জমির মালিকানা বাতিল করে না, কিন্তু প্রশাসনিকভাবে নানা রকম শাস্তিমূলক ব্যবস্থা গ্রহণ করতে পারে, যেমন জরিমানা, নোটিশ, রেজিস্ট্রি স্থগিত, নামজারি বাধা ইত্যাদি। দীর্ঘমেয়াদে বকেয়া থাকলে নিলামের মতো কঠোর ব্যবস্থা পর্যন্ত নেওয়ার বিধানও রয়েছে।

সঠিক সময়ে খাজনা পরিশোধ করলে:

• রেকর্ড পরিষ্কার থাকে
• জমি বিক্রি, নামজারি বা রেজিস্ট্রি করতে কোনো বাধা থাকে না
• প্রশাসনিক জটিলতা ও জরিমানা এড়ানো যায়
• মালিকানা সুরক্ষিত থাকে

অতএব, জমির মালিক হিসেবে প্রথম দায়িত্ব হলো প্রতি বছর বা নির্ধারিত সময় অনুযায়ী খাজনা পরিশোধ করা এবং রশিদ সংরক্ষণ করা।
এটাই জমির নিরাপত্তা, স্বচ্ছতা ও ভবিষ্যৎ প্রজন্মের উত্তরাধিকার রক্ষার সবচেয়ে কার্যকর উপায়।